❶ 전세가율 기준 강화(HUG ‘126% 룰’)
전세보증금이 주택 공시가격의 126%를 초과하면 HUG 보증보험 가입이 거절됩니다. 2025년 초 시행된 이 기준으로 빌라·오피스텔 등 공시가격 대비 시세 괴리가 큰 물건은 가입 자체가 어려워졌습니다.

❷ 담보인정비율 하향 검토 (90%→80%)
(선순위채권 + 전세보증금) ≤ 주택가격 × 90%가 현행 기준이나, 80%로 하향하는 방안이 검토 중입니다. 실현되면 선순위 근저당이 있는 주택의 가입이 더욱 까다로워집니다.

❸ 전반적 심사 강화
임대인 신용·세금 체납 이력, 다주택 임대인의 보증사고 이력, 위반건축물 여부, 권리침해(경매·압류·가압류) 등에 대한 심사가 2024~2026년 사이 3개 기관 모두 크게 강화되었습니다.

⚠️ 결론: ‘예전에는 됐는데 지금은 안 된다’는 사례가 급증했습니다. 계약 전에 반드시 보증보험 가입 가능 여부를 확인하고, 특약에 ‘보증보험 미가입 시 계약 해제’ 조항을 넣으세요.

💡 선택 기준: 전세대출을 받았다면 HF, 일반 전세 계약이면 HUG가 기본입니다. HUG에서 거절되면 SGI를 대안으로 검토하되, 보증료가 높고 SGI에서도 거절되면 해당 물건의 리스크가 상당하다는 신호입니다.

☑ 등기부등본 갑구·을구 확인
경매·압류·가압류·가처분·가등기 유무 확인. 선순위 근저당 금액 파악. 을구에 권리침해가 있으면 보증보험 가입이 거절될 가능성이 높습니다.

☑ 공시가격 대비 전세가율 확인
전세보증금이 공시가격의 126%를 넘으면 HUG 가입 불가. 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.kr)에서 미리 확인하세요.

☑ 위반건축물 여부 확인
건축물대장을 발급받아 불법 증축·용도 변경 등이 없는지 확인. 위반건축물은 보증보험 가입이 거절됩니다.

☑ 특약 삽입
계약서에 “전세보증보험 가입이 불가할 경우 계약을 무효로 한다” 특약을 반드시 넣으세요. 계약 후 가입이 안 되면 보증금을 돌려받을 근거가 됩니다.

① 잔금 지급 & 입주(점유) → ② 즉시 전입신고 + 확정일자 → ③ HUG 앱 또는 온라인으로 보증보험 신청
⚠ 가입 기한: 계약기간 1/2 경과 전(2년 계약 = 1년 이내 신청 필수)
④ 심사 승인 & 보증료 납부 → 보증서 발급
* 임대인 동의 불요 — 가입 후 임대인에게 자동 통보됨

❶ 전입신고(주민센터 또는 정부24) + ❷ 확정일자(동사무소 또는 인터넷등기소) + ❸ 점유(실제 거주)
이 3가지를 갖추면 경매 시에도 보증금 우선변제권을 확보합니다. 보증보험은 이 위에 추가 안전장치로 가입하는 것입니다.

1) "보증보험 가입이 안 되는 집은 계약하지 마세요"

가입 거절은 해당 물건의 리스크가 높다는 공식 신호입니다. 등기부 상 권리침해, 공시가 대비 과도한 전세가, 임대인 신용 문제 등이 원인일 수 있습니다.

2) "계약서에 보증보험 불가 시 해제 특약을 꼭 넣으세요"

특약 없이 계약하면 보증보험 가입이 거절되어도 계약 해지가 어렵고 계약금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

3) "전입신고+확정일자는 입주 당일에 바로 하세요"

대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생합니다. 하루라도 늦으면 그 사이 등기 변동에 대항할 수 없으니 입주 당일 즉시 처리하세요.

4) "청년·신혼부부라면 HUG 보증료 할인을 꼭 확인하세요"

만 19~34세 청년, 혼인 7년 이내 신혼부부는 보증료 최대 50~60% 할인이 적용됩니다. HUG 홈페이지에서 할인 대상 여부를 미리 확인하세요.

핵심 메시지: 전세보증보험 심사가 크게 강화되었습니다.
계약 전 등기부·공시가·건축물대장을 확인하고,
‘보증보험 불가 시 해제’ 특약을 반드시 넣으세요.
입주 후 전입신고+확정일자는 당일 즉시,
보증보험은 계약기간 1/2 경과 전까지 신청하세요.
보증보험 가입이 안 되는 집은 계약하지 마세요.